一般來講，買房與裝潢是兩件先後完成的事情，但其實這兩件事情息息相關，如果說你的預算有限制以及你的需求已經確立，那你買什麼樣的房子，就會決定你要做什麼樣的裝潢。這也意味著，房子物件的挑選可能比你想得還關鍵。
房子，通常是人一生中最大筆的投資與消費，買房也從來不是一件簡單的事情，但隨著這十幾年來台灣長期薪資成長停滯，在台灣買房的困難度似乎從來沒有像現在如此艱鉅。頭期款與房貸已經是一個重擔了，要是再加上裝潢費，實在是一項沉重的負擔。也因此，裝潢費除了要能夠錙銖必較，讓總金額控制在預算以內，最好施作的裝潢成果可以適合屋主的生活樣貌，那樣才不會鑄木鏤冰，花了錢卻徒勞無功。
為什麼拿這樣的說法當作開場呢？因為我在買房之前看過許多附裝潢的中古屋，屋主原本的裝潢，通常是一項減分而不是加分。就像中古車市場，車輛的年份、里程與車色就已經決定了主要的價格區間，而車輛外觀空氣動力套件或是其他改裝品，通常對於提升車價幫助有限。我曾經看過裝潢做得很粗糙的房子，櫃體與牆面有縫隙，五金開關時硬卡又不滑順，牆壁還漆著奇怪的顏色，雖然是新的裝潢，但當下只讓人覺得不舒服，屋主還想拿裝潢來加價，簡直就是異想天開。我想屋主的想法大概是如果賣不掉，還可以租出去給別人做個收租金的房東吧。其實最好賣的中古屋，就是能維持建商原始交屋樣貌的物件，首先是由於沒有過度裝潢包裝，買家容易觀察屋況，再來就是可以對於空間狀態容易掌握，不會受到鏡子、玻璃、燈光、木作等空間上的修飾，影響屋主對於屋況的判斷。對買家來說，通常有一定屋齡的中古屋，壁面、管線、電路等都已經陳舊老化，買家心理也會準備好一筆裝修的預算，保持原狀的物件，對於購入後續裝修項目的評估也更容易判斷。
不過現代人想法也越來越不一樣了，有很多聰明的投資客，專門買進有屋況的老舊物件，施加遮瑕避醜的表面裝潢後，竟然也可以買氣大增，買到的人住一段時間才發現牆壁油漆剝落、房子會滲水、電器使用也經常跳電，如果是租的房子還好，如果是自己買的房子，這些實際上的生活問題都會讓人住得不舒服，住得不愉快。房子壽命通常比車子還久，而且搬家是一件很累人的事情，在台灣車子用了三年就賣掉的玩家很多，房子住個三年就賣的人我想一定很少吧？所以，如果你有足夠的裝潢知識，你不但可以破解賣方的裝潢修飾陷阱，也可以提早在挑選物件的時候，知道哪些屋況問題可以透過裝修解決，把可能的裝潢預算或是需要施作的工程一併評估進去，你的買房決策就可以更加圓滿，考慮得更加周詳。
最關鍵的要素－地段
買房子第一件事情就是「地段」，我並不是在教你買屋投資的法則，也不是要你去找可以五年翻一倍的地段，我講的是你自己「需求上的地段」。有很多人都說，「買房子靠近娘家或婆家就是好地段」，現代都會人小孩生的少，夫妻都要上班工作，等到有了孩子，照顧小孩成為第一個頭疼的問題，先不講請保母增加多少花費，要能找到一個有口碑又跟自己孩子合得來，能讓爸媽信任的保母實在不容易，如果自己的媽媽或是婆婆能夠幫忙，無論如何都讓夫妻兩人頓時有了依靠。
只要是將來打算育兒的家庭，一定要詳加考慮各種地點上的項目，例如工作、學區、醫療、照養、父母等等綜合的需求才能夠找到安身立命的好地段。通常新婚夫妻還沒有小孩，不能體認到育兒的多所難處，小孩子的狀況非常的多，為了孩子的某些需求而最後只好買屋搬家的家庭大有人在，在有小孩之前的家庭買房子多半以工作為導向，越靠近工作地點越好。不過等到有小孩以後，你會發現下班後回家跟小孩子相處的時間簡直少得可怕，雖然跟孩子互動也挺嚇人的，但是台灣習慣性加班，如果是七點下班，八點到家，孩子因為隔天要去幼兒園所以九點就要上床睡覺，你每天其實只能跟小孩互動一小時。而且夫妻兩人一定要有一個人能提早下班，去接四、五點就回家的孩子，要不然就是爺爺奶奶或外公外婆可以幫忙顧孩子，銜接父母都還沒下班的空窗期。
地段這件事情會影響很多後續的安排，除了父母自己的工作地點，其他例如保母與幼兒園的接送、小孩國小國中的學區、附近的小兒科、兒童牙科、眼科或中大型醫院的支援、烹煮伙食材料的日常採買、可提供兒童遊戲空間的育樂場所等等，都是在決定地段之前需要考量的因素。如果找到一個新房子，它可以兼具以上所有的需求，絕對會是搶手的物件，如此多機能的地方，幾乎都是炙手可熱的A級地段，唯一可惜的地方就是通常我們買不起這樣理想的地段，否則你早就買好房子做好裝潢了。
由於預算的因素，你會開始尋找同區域比較低價的中古屋，或是尋覓其他區域的居住地點。這很正常，尤其是第一次買房的首購族，更不可能一次到位買到最理想的地點或是物件。如果你購屋的目的是要成家立業有小孩，除非是鄰近工作地點或是有婆家與娘家的加持，最好不要去踩那些周邊機能不成熟，接下來幾年只會不停長房子的新興重劃區。這不是從投資的眼光來解釋的，主要是生活便利性，以及脫手難易度的問題。因為投資做久了，總是有一種習慣就是要為最壞的情況做打算，通常買房子的確是想要長期持有，但是人的需求可能會改變，房屋的狀況也可能出現損壞，當你想要賣房子的時候，周邊的機能與生活的條件，還是影響了你的房子脫手的難易度。加上房子最重要是買來住的，如果你都還沒盤算清楚，就衝動買在那些未來五年、十年都還情況未定的重劃區，除了生活上不方便，還增加了更多的不確定性。
事實上，房屋價格也總是能反應這樣的事情。許多建設與機能尚未完備的新興重劃區，建商的預售價格總是能給比較多的折讓，除了建商需要獲取更多營運現金，價格中也隱含了不便利而產生的減價。在過去房地產走勢長期上漲的階段，預售屋往往可以讓人有買到賺差價的感覺，只是台灣房地產已經不若以往豬牛飛天的熱門，沒有基本居住需求的買盤新成屋只能等著殺價，或是被旁邊等不及的小建商先殺價。
在大都會區許多機能成熟的地段，二、三十年的中古屋價格也能居高不下，這就是地段與機能所產生的價格差異。打個比方，在不考慮婆、娘家或特定學區的設想之下，如果你原本想要買台北市的北投區，你可以考慮去看看新北市的三重區。你如果在看新北市的淡水、林口的重劃區，同時也應該去了解桃園市的蘆竹區與桃園區。在差不多的通勤時間考量下，你應該選擇機能更出色可以供應家庭需求的成熟地段作為替換的考量。
我自己大概是在2013年開始在桃園區看房子，一開始當然也是去看看新建案的預售案然後在參觀樣品屋。多數的銷售案場一進去，銷售小姐都告訴你他們快要賣完了，只剩下三戶或四戶讓你選，如果沒有經驗，很快就會被銷售人員唬弄過去。如今我來統計一下2014年到現在2016年4月，桃園市桃園區的一些新建案的銷售狀況(圖一)，從實價登錄網站，針對那些新建案交屋後的大批登錄銷售數字開始追蹤，許多當初我去看的號稱快要完售的熱銷案子，移轉率只有五成、四成，全部平均也只有五成六，除了少數殺低價靠小坪數吸引投資客群聚的案子，其他案子完全沒有熱銷的跡象。
圖一、2014年01月至2016年04月桃園市桃園區交屋新建案移轉率。
資料來源：實價登錄網站
新重劃區機能尚未成熟，新建案空屋率高，房價氛圍改變後新古屋成為建商逐步消化籌碼的貨源，同時又容易被參差不齊的投資客多殺多，這樣多空扭轉的動盪時期，選擇空蕩蕩的新興重劃區作為成家立業的物件，對於外地移入的買家來說，風險其實相對來得大。當然這不是說，你絕對不能買那些新興重劃區，如果你的工作或是婆娘家在附近，或是你就是當地人的基本換屋需求，也沒有不能買重劃區的道理。
當你在多個地段選擇的時候，你就會發現選擇了精華區小一點的中古屋，或是遠一點郊區的新房子，影響你的買房總價，也同時影響了你未來裝潢的項目以及花費。不但如此，你接下來要煩惱的事情就開始多了起來，日照採光、座向通風、平面格局、坪數大小、樓層高低......等等
買房到裝潢，你的煩惱才正開始呢！