桃園縣是北台灣比鄰新北市、台北市兩大最繁華都會區的縣市，其中光中壢市內就有六所大學，大園鄉有座國際機場，還有航空城計畫加持，加上台鐵高架化、台鐵捷運、機場捷運、桃園捷運與高鐵共構等大型交通工程，讓桃園縣變成投資客口中的「台灣第六都」。
失落的工業城
桃園縣是北部的邊陲地帶，原本是一個工業區、大軍營與特種行業聚集的大縣。早期到現在還喊得出名字的仁寶、華碩、佳士達(原明碁)、台達電、宏達電、日月光、元太、華映、友達、彩晶，外商Motorola、RCA等公司不是設廠在內壢工業區，就是在龜山工業區，直到新竹科學園區的興盛發展後，台灣產業面臨外移西進、國軍人數縮減，等等基本面人口外移的因素，讓原本熱鬧活絡的桃園縣冷卻下來。
桃園縣工廠登記家數 (資料來源：桃園縣政府工商發展局)
南北桃園發展大不同
跟外地人一般印象相反的是，南桃園的中壢市桃園縣首先升格為縣轄市，此後北桃園的桃園市才升格為市。桃園市與中壢市成為桃園縣各自耀眼的區域，兩者也恰好分別形成北閩南、南客家的文化代表。中壢市雖然比桃園市早升格為市，而且轄區內還有六所大學，但房價總是被低於桃園市的商業區，主要的因素是桃園市的地理位置比較靠近台北。
一般桃園縣內的投資客，在中壢市因為低房價又能產生八％以上的報酬而偏好出租，在桃園市因為商業發展，吸收南移的台北人購買公寓定居而在此區域偏好從事房屋買賣。
桃園的房地產波動，一直跟交通建設息息相關，早期熱門的區域是南崁交流道附近，標榜著上中山高速公路開車15分鐘到達台北、有大型購物中心，吸引非常多外縣市上班族到南崁置產，房價從92年每坪8、9萬歷經七年漲到每坪15萬以上，沒料到的是，因為嚴重塞車，少說也要30分鐘才能進台北，若想要15分鐘進台北市必須5點起床天天爆肝作早鳥。
交通建設帶動房價
桃園縣的發展與房價一直受到交通不便限制，近年來政府才在桃園開始推動各項重大交通建設，其中以桃園捷運最具規模且包含：機場捷運、藍線、紅線、綠線、橘線及棕線，其中紅線是與台鐵高架化共構的捷運線。此外，還有已經通車的高鐵與預計101年可以通車的五楊高速公路拓寬工程。這些交通建設利多主導了桃園縣房地產的發展，以中壢、桃園、高鐵青埔特定區為這幾年房地產炒作的主軸。其中，兩個最受重視的新區域就是號稱桃園「信義區」的中正藝文特區與中壢市的海華特區。
年度 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 |
桃園市 | 13.1 | 14.7 | 16 | 16.5 | 18.9 |
中壢市 | 11.8 | 11.8 | 12.6 | 12.6 | 14.1 |
資料來源：住展
專業投資客陳定朋說：「桃園縣房市交易熱區，就是那些有捷運經過的新區域，還有原本熱鬧，人口聚集、商業性高的桃園市與中壢市火車站附近的市中心。」雖然，桃園中正藝文特區與中壢市海華特區是交易熱絡、房價領漲的區域，但兩者客觀條件有很大差異。
中正特區原本規畫有綜合大型購物中心、影城，但現在除了一座公園與一個展演中心，其他商業建設完全都還沒有動工；而中壢海華特區，不但有SOGO百貨進駐，還有一座影城、中壢觀光夜市、公園、市公所，捷運線與捷運站也已經動工，儘管周邊生活機能發展如此完善，但目前鳥不生蛋的中正特區的房價還是高於中壢海華特區。陳定朋雙手一攤地表示說：「沒有其他原因，其實只是因為桃園比中壢還要靠近台北。」
跟隨交通建設再次發展的桃園縣 (資料來源：桃園捷運)
次級區域投資不易
桃園縣還有一些周邊較為次級的新區域，這幾年也都跟著有新推案，但不是適合投資的區域，例如青埔高鐵區與大園機場航空城、八德都市計畫區(大湳工商綜合生態綠地區)。相對於中正、海華兩大特區，這些區域等到各項交通建設完工與商圈進駐，可能還要五到十年的時間，但在這時間點房價卻比中正特區與海華特區一年前的預售屋開價還高。
陳定朋搖搖頭有感而發地說：「有些區域整體開發都還沒完成，捷運都也沒發標開工，只是一個都市計畫，預售屋一坪 卻開價到15、16萬，建商不是擺明在炒作房地產嗎？」
不只如此，民國83年RCA在違法挖井傾倒有毒廢料，造成當地地下水和土壤嚴重污染，影響到桃園市龍鳳、龍祥、龍安三個里，及八德市茄明里。以及新屋另一個RCA廠，都是長期的被污染地。現在建商已經將周邊開發成龍安區也有數個推建案，雖然建商保證未使用地下水，但外縣市投資客來桃園一定要先注意是否買到汙染地。
桃園包租公不為人知的痛處
此外，桃園縣另一個熱門的投資方式就是作包租公，由於桃園縣租金報酬率高達八％以上，所以很多外縣市的投資客一來桃園就指名中原大學與元智大學學區。
本身也是專業包租公的陳定朋說：「以前大家都要租學生，總覺得社會人士複雜，然而現在的學生一點都不單純，流動率又高。學生要租屋劈頭就先比價，租了以後整天熬夜玩線上遊戲，要不然就是喝酒打麻將，有些女學生還要去外面酒店兼差，甚至在租屋處從事『接客』。如果半夜房東接到警察打電話來說有人自殺或是吸毒，一點都不要感到意外。」
此外，由於台灣每年入學人數越來越少，租給學生的報酬率可以預見會年年降低。王派宏點點頭說：「學生人口減少，這是未來基本面上的利空，除非陸生來台可以填補缺少的那一塊。但那都還是未知數！」
陳定朋自己的房客就是以上班族為主，上班族收入較為穩定比較不會拖欠租金，生活比較規律，也比學生會照顧自己。所以，陳定朋語重心長地再三強調：「叫那些外縣市的投資客，不要一來桃園就只想作學生生意！」
在桃園縣想要做包租公，沒有一定的本事，很可能勉強可以賺得到租金，卻賣不掉物件，陳定朋搖搖頭說：「像中原大學就進來很多投資客，勉強租得出去，但要賣卻賣不掉，因為懂內情的都知道，租給學生太多麻煩成本太高了！」。
陳定朋看了看戶外補充說道：「如果想要專門租給上班族，一定要有跟人家不同的差異化與特色。首先套房要加工增加設計感，甚至做得像民宿一樣，讓上班族願意多花一、兩千元租下你的房子。但前提是你要有搭配合作的裝潢設計師，可以讓你控制裝潢成本。」
「我也有好幾個地點很好的出租物件，是我半夜去尋沒有點燈房間的大樓，向管理員打聽後，才知道屋主剛搬走想要賣，就馬上找管道去買下來，改成出租套房。此外，還要有團隊，在各地有幾個固定合作的成員，只要是由成員介紹來的房客，就包一筆紅包或每個月分一點租金給成員，讓自己的空屋率降到最低。而且每隔一段時間要問候房客，看看房客住屋狀況，是否滿意。說實話，那些不專業的房東，很容易被我們這種專業投資客給打敗，再好的物件不管怎麼租租金都輸我們。」
桃園縣人口年增率與兩大區域人口總數 (資料來源：桃園縣戶政)
暢銷書《房地產賺錢筆記》的作者王派宏說：「97年房市振興方案以後，投資客一年只能買賣五筆，精明的投資客，只投資台北市、新北市與台中市。99年政府縮限房貸，投機客一年只能承作一筆，由於交易筆數受到限制，這時候若有人頭戶還可以勉強運作，但那些500萬到800萬的小宅，是投機客絕對不會介入的標的。(小宅是指：小套房、一房一廳、兩房一廳之物件)近年央行雖然逐步升息，但是多數投資沒再怕的，因為每三個月只升半碼，就算是升一碼 ，一年也頂多升1％，對於靠高周轉獲利的投資客絕對不會造成壓力。」
「如果央行是要求銀行房貸不再授予寬限期，對投資客來說才是真的壓力。但是100年2月24日政府宣布實施奢侈稅後，對於那些靠人頭戶的投機客產生極大的交易成本。所以假設奢侈稅是在100年7月1日實施，扣除45天過戶日，在5月15日 之前，會出現第一波人頭戶去槓桿的急拋潮。」
奢侈稅實施以後，桃園縣首先會出現價格下跌的地方就是那些漲幅驚人的中正特區、海華特區、中壢市與桃園市中心。
陳定朋笑笑的解釋說：「桃園縣平均房價在上漲，是由於那兩大區域上漲超過兩倍，中正特區漲到每坪30萬以上，海華特區漲到每坪25萬以上，才把整體平均房價拉高。因為桃園縣其他地區根本沒有漲，也沒有投資客要買。這就是所謂的抗漲抗跌的次等物件，如果以後起漲，桃園縣還是只有原本熱門的區域未來才有上漲空間。」
長七短三的房地產循環
由於桃園縣已經是在五都之外，行政區域的條件並沒有比其他五都優越，只要政府一有打壓動作就容易變成首波被棄守的區域。加上許多地方上的建案也並非大型建設公司，施工品質也比較不透明更沒有比較的基準點。所以在這樣的狀況之下，建案投資價值差異會很大，除了慎選有真正交通題材區域，一定要留意桃園重北輕南的特徵，如果有類似條件，在桃園市的物件投資價值還是高於其他行政區。
張金鶚教授表示：「台灣房地產發展30餘年，房市景氣循環時間長短不一，長則六、七年，短則三、四年。」桃園縣本波房地產的起漲，先是從乏人問津的前一次底部1993年將近打底10年，才跟隨著政府2000年後開始一連串的三大優惠房貸、土增稅減半、八大振興房市方案而房價落底，直到指標台北市起漲後才出現落後補漲。
就投資觀點，至少也要等到本波房地產經過長七短三的循環與修正完成，輔以政府振興政策與台北市出現領漲等訊號以後，選擇兩條捷運通過的交會區，如桃園中正藝文特區的G10、O14，中壢海華特區的A20、A21，或是與台鐵捷運共構的桃園與中壢火車站舊市區，才是將來桃園的最佳買進時機與地段。
專業投資客王派宏看屋小秘訣：
- 1. 善用google map步行規畫路徑，輸入件案地址與交通設施地址，可以算出捷運站到件案的距離與估計步行時間，作為各建案初步比較距離的標準。
- 2. 務必實際到周邊環境實際走訪觀察。
- 3. 與房仲連絡可使用新申辦易付卡，以免先被房仲調查資料。
- 4. 至少看過50筆件案以上，才開始決定購買，避免對某物件產生感情。
- 5. 如果找到滿意的物件，也談到合適的價格，只差臨門一腳，可以給房仲「不殺價且成交再包紅包」以利成交。
