世上只有房地產好。案例V
話說小賽才剛PO完《世上只有房地產好》沒幾天，昨天晚上跟女王同事一起吃晚餐時，又出現令人吒舌的話題--『房地產』。
同事問：『你們兩個現在在台北租房子啊？』『是阿......』我回答完畢就知道這話題不妙，馬上閉上嘴巴。
同事說：『你們趕快買房子呀！我現在有空就會去看房子。』
『喔？你都去哪裡看？』我好奇的問。
同事說：『我都去內湖看，我要在內湖買房子。』
『哦~內湖地點不錯唷，你是打算定居台北嗎？』他說他去看內湖房子，我還剛開始覺得他至少有點sense。
同事答：『沒有啊，我打算五、六年以後要回台南。現在利率那麼低，繳房租給房東一點都不划算，還不如自己買一棟。像你們要買，就一定要買套房，買小套房又划算，要租出去還是要賣掉都非常容易脫手。』(我心裡犯了迷之嘀咕音：叫我買小套房，難到是要我被套一輩子嗎？新婚夫妻只會越換越大，沒人越換越小的。
)同事繼續說：『你每個月繳的錢，繳給房東就不見了。繳房貸就不一樣，繳一段時間房子就是自己的，當然划算。你想想，你自己有一棟房子，不用擔心房東隨時趕你走，想怎樣裝潢都可以。以後要離開台北就賣掉，要不然租給人家也可以幫忙付貸款呀。』他說話的口氣，好像對幼幼班的講話的安親班老師ㄧ樣。
面對被洗腦那麼深的重度患者，我只問了一個問題：『會不會，到時候想賣房子不好賣呀？』
同事張大眼說：『拜託，我跟你說，房地產只會緩漲跟急漲，怎麼會賣不掉？？』
他張大眼我也張大口到口水快興奮得噴出來『房地產只會緩漲跟急漲』這是我這輩子聽過偉大的投資建議。
我趕快換其他話題，他又說：『跟你講，你去買房子一定要去看地政單位公告《土石流警戒區》的區域，台北市內湖、木柵現在很多這種在山坡附近的新房子，千萬不要買到警戒區，這樣只要風災雨災來你還會被強制驅離，很麻煩。』我超極感謝他最後的建議，因為他就是防災相關的公務員，對於土石流這種事情他真的是專業。
我心裡想著，大家都假設房地產不會下跌，就跟股票市場很多初學者都認為，長期來看股市有8%~15%的正報酬，所以股票可以隨時買，是一套相同的錯誤認知。
人生何其的不美好，也沒那麼理想，房地產會跌，而且一但跌起來都會跌很久。租房子既沒有貸款壓力，也沒有跌價損失，更沒有屋齡折價風險，頂多面子差一點而已。
再來看看張教授與建築研究所的圖例：
歷年來台灣不動產之景氣綜合指數 vs 台灣加權指數 98.Q3 資料來源內政部建築研究所 （網址：http://www.abri.gov.tw）加上我個人整理
我最近聽到很多的說法，說股市大漲房地產就會上漲，但若把台灣房地產高低點與加權指數(PS.這是用每季的收盤價作的連線)，就會發現，有些行情房地產與指數是同步上揚，但也有房漲股不漲或是股市上漲而房地產繼續落底的走勢。
第一波(民國68Q1~70Q4年):這一波台股並沒有大幅成長。房地產約有70~100%的漲幅。
第二波(民國77Q1~78Q4年):這一段房地產有300~500%的漲幅，台股也攻上歷史高點12682。
第三波((民國82Q1年~83Q3年):這波台股與房地產同步翻揚，但隨後因為電子產業在國際上百花齊放台股攻上萬點，不管世界股票、房地產怎麼漲，台灣房地產卻持續探底。
第四波(民國92Q2年~96Q2年):直到SARS過後，全世界走入長期的多頭，台灣房地產才起死回生。
不存在的第五波(民國96Q2年~98Q4年)：這一波我不敢說。
我的歸納是，房地產最怕股票與地產一起噴出的行情，就跟民國77Q1~78Q4這一段一樣，房地產漲得又凶又猛，隨後不論台灣怎樣開放，怎樣大量創造貿易順差，怎樣獲得外資青睞熱錢湧入，房地產不動就是不動。這一波的房地產會有怎樣的未來？大家可以拭目以待。
我覺得近期房地產多半抱持的多方心態如下：
1.台灣地窄人稠，台北市物件稀有。
2.景氣復甦，貨幣供給增加，利率低檔。
3.兩岸簽署MOU以及ECFA帶領陸資進入台灣投資不動產。
4.大家都預期房地產只漲不跌。
以上每一點都有缺陷與盲點。台北市豪宅的確是物件稀有，但待售成屋可是與待租空屋可不少，隨便到591、信義、永慶，三大網站，光是台北市，住家租屋件數就有3萬多件待租，售屋件數約有1萬多件。而且這只是網路訊息，還不包含其它房仲、大樓管理員自租售、PTT或崔媽媽的件數。
貨幣供給增加？央行昨天不是才說他們早就在收銀根了，M1B也連兩個月下降，利率不是隨時都可能要調了嗎？
因為簽訂ECFA，陸資就會進駐台灣商辦市場，帶動台灣不動產。台北是有什麼得天獨厚，可以跟上海、香港比，讓陸資非來不可？況且，台灣也不是蠻荒之地，需要被陸資開發。我們整個內需市場、民生中小企業，都已經到達不輸日本過度競爭飽和的現狀。陸資來頂多就是把我們原有的企業打敗，一進一出相互抵銷，商辦需求與或是產業結構也完全沒有辦法有大改變。
而且話說回來，ECFA只是台灣身為國際份子的一個平等待遇條款，台灣該有的基本權利，也符合WTO的精神與原則。我們想出國做生意，越低的關稅對我們越有利，但其實ECFA只是讓我們跟幾個競爭國家享有平等的商業競爭機會。並不是簽了就會賺錢，其實我們差距甚遠的日本還難望其項背，跟南韓的競爭一樣的激烈，後頭還有中國企業的急起直追。簽了ECFA我們的產品並不會就多了什麼光環，還是要面對正常的市場考驗。政府不可以把『一定會賺錢』這種模糊的概念跟基本的平等簽約硬扯在一起。
而大家都預期房地產只漲不跌，這點我完全不能否認，尤其是當有人跟我說『房地產只會緩漲跟急漲』的時候，我差點尿都被嚇出來。只是一個資產的價值，不能單靠看好跟預期來支撐。
最後，我並不是說這個時間點不能買房子，只是要強調房地產不曾只漲不跌過，若能不買當然是晚一點買不見得吃虧。若有眾多個人因素導致非買不可，也請挑選熱門且好脫手的地點，因為萬一房價下跌，你要確定你的資產賣得掉，而且若你將來是有換屋需求，到時候整體的房價也會下跌，賣掉後的資金可以作為再進場的資本，也不見得真的吃虧。若買在外縣市，但千萬要注意交通運輸的因素，許多地點交通已經不便，加上民國101年又要實施國道閘道收費，以後要再賣掉的賣相還會相對難看呢！
最後結論還是一樣：『你相信世上只有房地產好嗎？』
