不用我說大家看看最近的電視節目組合，不論是財經節目、政論節目、綜藝談話性節目，幾乎都會聊到全台灣最火熱的資產－－房地產。我個人不大會多看那些節目，只是節目與討論話題多到讓我想不看都沒有辦法。
世上只有房地產好。案例I：
小賽的一位好友，在台北東區開了一家餐廳，從金融風暴前開業，兩年多下來至今月營收YOY還是不斷再創新高。後來他打了通電話給我，希望我給他一些投資上的建議，我還心想到底是什麼天大的誤解，讓他對我那麼有信心？我還是硬著頭皮去跟他聊聊天。
話題中，他告訴我『今年公司賺了不少錢，股東分紅分完以後公司裡還有一些多餘的閒錢可以投資。』
『那你有什麼想法？』我好奇的問他
『我們想要幾個股東合資房地產』他慢慢說出他的想法
我說『我覺得現在台灣房地產正在相對高檔，你們為什麼想要投資房地產呢？』
他開始告訴我他的想法『我們做餐廳，每天靠勞力工作，一年四季都不能休息，又擔心風災水災。這次股東會議，有人提出說是不是作一些房地產投資，這樣在工作辛苦之於，還可以收租金來增加「非工資收入」』
我聽了十分感慨，怎麼會有人因為有多餘的錢產生煩惱呢？
『我這樣說好了，如果我有五百萬現金，在你隔壁租房子，招兵買馬開一家餐廳，你覺得我會怎麼樣？』我把話題轉移開。
『那你一定完蛋了！』他得意的露出燦爛的笑容，他對於自己的事業十分的有自信而且知道自己的成就。
『我知道你以前是桌球校隊，打過國中縣冠軍、高中縣前三名的實力，你覺得我跟你打桌球，用哪種桌球拍打得贏你？』我再度轉移話題。
『不可能，我跟你打過桌球，你技不如我，用最好的拍子，你也不可能打贏我。』我再度從他的眼神看到光芒與自信。
我終於說出我想說的『你想想，同樣的道理，賺錢的重點不在於用哪種工具，而在於你對於某種工具有多熟練，以及是不是夠有興趣。』『如果我們同時都拿出百萬元在股票市場投資，我沒有自信一定會賺錢，但我知道我一定贏得過你。而房地產市場，你我都是菜鳥，盲目進入市場，不是會被老鳥定？』
『可是我覺得房地產還會漲，這樣不能投資嗎？』他開始疑惑
『從民國六十年到現在，房地產也是有漲有跌，現在的氣氛都是大家一股腦看好房地產，你知道台灣房地產計價方式跟國外不同嗎？你知道台灣地產權狀裡面包含多少虛坪嗎？你知道建商交屋時的坪數有時候會跟權狀有出入嗎？』我開始講一些他可能不知道的事情。
『喔......？這些我沒有聽過。』他有點失望的吐出這幾個字。
後續我跟他聊了一段時間。後來就我所知，他正在那這筆錢作展店的生意，在台北市再開一家新分店。我想以他過去成功的經驗，我也對他那個專注本業的部位十分有信心。
世上只有房地產好。案例II：
沒幾天後，我另一位朋友打電話給我，剛開始問我一些保單質借的問題，後來又問我哪些保單可以質借哪些不行。
由於過去的經驗，只要聽到『保單質借』幾個字，我自然而然會毛骨悚然，因為每一次的金融災難，都有保單質借者大量參與。
我問他說『你最近手頭有點困難嗎？』
『喔，不是啦，我只是要做一些其他的投資。』他冷冷的回我
『哪一種投資啊？有好康的我也想要參一咖耶。』人只要稍微鼓勵一下，就可以讓他卸下心防。
『是房地產啦。我覺得保單的獲利率太低了，錢存在銀行沒有利息，股票我不是很懂，把這些錢投資到房地產，報酬率也比較高』其實散戶根本不可能是笨蛋，因為每個散戶進場前都是作了功課，而且有很多投資理論或是金融看法的。
『喔？你要買房子嗎？可是你不是住在家裡？』我繼續追問下去
『沒有啦，我老實跟你說，我要跟一個房仲朋友合資買台北的房地產，好像是在辛亥路附近......』他一面講，我一面冒冷汗，買進以後賣不掉，將來不但會虧錢還有官司上的糾紛。而且辛亥路不知道好幾段後面已經到了木柵，也不是台北市的熱門地段。
我急忙說『台北市現在是高檔，你對台北市又不熟，怎麼敢進場買台北市的房子呢？而且我在信義區租房子，是靠近101的熱點，隔壁空了六個月才租出去，才有人進住，另一間又空掉了。附近的大樓一樓都刊登七、八戶招租公告。』
他被我潑冷水後有點不高興『喔？台北也會有租不出去的房子啊？我想是因為房子太爛了吧？我那個朋友很厲害，是這一行專業的房仲，他看地點不會錯的啦。』
『謝謝你的建議，掰！』扣一聲地，他掛了他從國中到現在認識的好朋友的電話。
我真的覺得做人不該當烏鴉，以後誰問我任何建議，我都要鼓勵對方隨時進場，隨便進場，不要出場。這樣大家就會把我當成大師。
世上只有房地產好。案例III：
又隔不到一個月，另一位在新竹科學園區上班的同學打電話給我，說他新居落成，歡迎我去看他新房子。
『哇，恭喜你啊！是升官還是加薪了，讓你變成有房地產的好野人。』我這次終於學乖了，只要人家告訴我他的投資，一率都要恭喜並且稱讚他，甚至要讓他覺得我在羨慕他，這就是作人。
『沒有啦，就是看了幾間房子就下訂了。沒辦法，老婆一直吵著要買房子，之前我也在想不知道背房貸是什麼感覺。買了房子以後覺得很踏實，對岳父母也好交代。我老婆也天天開心的笑著。』他越說越得意，大概差一點連性生活次數的變化都要告訴我。
『真好，我現在在台北只租得起過去墓地改建的重建區。只要遇到跨年，家門前路口還會被規劃成管制區，一有大型活動地上就一堆垃圾。我連附近的二手國宅都買不起。』我把實情告訴他。
『哎呀，來竹北買房子就好啦，這邊房子又新又便宜。你繳給房東的租金，不如拿來買房子還有找！』他似乎有點同情我悲慘的遭遇。
『你一個月房貸要還多少？』我好奇的問。
『就，每個月七千多而已』他說出了差點讓我震驚的話。
『那麼少呀，你本金很多吼~』我繼續套他的話。
『沒有啦，房子30多坪700萬，公設35%，我自備140萬。剛開始覺得買不起，一個月要還兩萬多負擔很重，根本沒有多餘的錢可以養小孩。』他說話速度越來越快，聲音也有點上揚。『幸好我遇到這個房仲很高竿，他聽了我的情況，馬上透過管道幫我找一家銀行申請60年房貸。前三年只要還利息，每個月七千多，三年後每個月也只要攤還一萬四，你說，這不是比資房子還划算嗎？？』
我聽完以後，整個人說不出話來。現在利息2%，也許十年後回升到正常的水準4%或5%，他到時候本息攤還大概就要兩萬多了，十年後，他發現還有五十年的房貸要還的時後，他應該就笑不出來了。而且萬一房價回檔個兩、三成，跌掉的兩百萬是要還銀行的，而且要是跌更多的話可能要補擔保品，那壓力不是更大嗎？
世上只有房地產好。案例IV：
我另一位朋友，前兩年因為自己兄弟誤信房仲做投機客，本來在大安區要買房子，結果因為本錢不夠改到新店。偏偏還被房仲慫恿，夥同銀行一起亂搞，搞出個全額貸款，一棟800萬的房子，650萬一般房貸，另外130萬居然可以用裝璜信貸名義貸出來。金融風暴後，因為種種因素，繳不出利息，又脫手不出去，只好被斷頭拍賣。但他的兄弟居然從頭到尾都用我那位朋友的名字貸款，所以債務全部在他手上。
最後經過法院兩次拍賣，終於用508萬賣掉。加上最後的債務協商機制，總共還揹了110萬的負債。如果不是各國政府印鈔票，我這位朋友恐怕欠款高達三、四百萬的人情債。(我想這時候房仲還在高唱法拍創新高價吧)
我引用張教授的研究資料：
歷年來台灣不動產之景氣綜合指數98.Q3 資料來源內政部建築研究所 （網址：http://www.abri.gov.tw）
其實房地產不是只漲不跌的，回顧三十年來。台灣第一波房地產行情是在民國61~63年早年的石油危機已經原物料上漲，房價將近上漲100%，之後衰退5年後，再度於68~70年上漲兩年約七成後，衰退七年，於民國76~78再度大漲兩年，且將近3到5倍的飆漲行情，爾後衰退15年，其中僅民國82~83年出現一年多的房價反彈行情，直到SARS後的92年開始落底，溫和上漲，直到最近於96開始進入三年每年上漲50%~100%的飆漲行情。
第一波(民國68~70年):國際石油危機使房地產的投資與保值需求大增。
第二波(民國77~78年):因新台幣大幅升值、出口競爭力強，外資熱錢不斷湧入台灣使股市上揚至12,682點。
第三波((民國82年~83年):台灣出口業蓬勃發展、GDP加速成長，卻因為高房價導致執政黨縣市長選舉首次大敗，變成地方包圍中央的局面。
第四波(民國92年~96年):由低利率及政策面所帶動，油價上漲，國際房地產上揚，直到96年4月美國開始出現次級房貸風暴。
不存在的第五波(民國96年~98年)：金融風暴後，各國政府印鈔票，美元走弱進駐亞洲市場，新台幣升值與熱錢效應？
由張教授的統計可以看出來，第五波根本不存在，房地產領先指標已經逐季探底長達九季的時間了。何以大部分人感受不到房價走弱？原因在於同時指標仍在高檔。
先看這兩個指標的定義：
1.領先綜合指標（由國內生產毛額、貨幣供給額、營建股股價指數、建築貸款餘額變動量、消費者物價指數等五項指標構成）
2.同時綜合指標（由素地交易量指數、基準放款利率、建造執照面積、新推個案標準單價、新承做購屋貸款金額、住宅使用率六項指標構成）
如果生產毛額衰退、貨幣供給停滯、貸款餘額受限、物價指數下跌，這樣的這幾年環境的確會造成領先指標的下跌。而若一般投機客持續交易房地產，就會造成新推個案標準單價創高、新承做購屋貸款金額攀增、住宅使用率增加的假象。我認為這是相當符合房地產市場現狀的一個統計結果。
交易指標98.Q3 資料來源內政部建築研究所 （網址：http://www.abri.gov.tw）
其它兩個指標，交易綜合指標（由消費者物價指數、新推個案標準單價、建物買賣移轉登記棟數、土地增值稅額、新承做購屋貸款金額等五項指標構成）同樣的看到統計數字當中的房地產交易指標，與房地產使用指標，就可以觀察到房地產的交易指標因為金融風暴下滑好幾季，甚至創了76年新低後逐季回升，讓大家誤以為有交易熱絡的感覺。
使用指標98.Q3 資料來源內政部建築研究所 （網址：http://www.abri.gov.tw）
另一個，使用綜合指標（由住宅使用率、房屋租金價格指數、家戶數年增率等三項指標構成）。這是代表房屋價值的租屋市場與自住率的房屋使用指標，卻依然維持這幾年的低檔。這也是有人提出房地產已經背離基本面的理由之一。
以我的看法，此次飆漲跟民國76~78年那次最像。當時無殼蝸牛上街遊行睡在忠孝東路上，才讓逼使政府祭出鐵血政策，開始鐵腕打壓房地產。有如日本東京地價下跌20年，之後台灣房地產下跌了足足有15年之久，才有落底跡象。如果這次兩三年高檔後，會不會有類似情況，這十分值得小投資人的警覺。
我的歸納：長期觀察，房地產不可能只漲不跌，台灣房地產上揚100%以上的頭部大約要高檔盤整兩年才有可能開始回檔。更何況領先指標已經下滑數季無法創高的背離疑慮信號。當市場出現開始出現作生意認為房地產比較好賺、上班族要跟人合資買房、買不起房銀行可以拉長年限或是想出花招搞個全額貸款出來，你就開小心那些房仲的行銷話術與金融花招了。
其實房地產的上漲，並不容易造成財富效應，因為就我的田野觀察，台灣近期房地產飆漲，有幾種人不開心：
第一種、想賣房子的人。因為房地產一直飆漲，賣掉後發現賣得比人早價格低，所以不開心。
第二種、有地賣不掉的人。因為台北縣市漲太多，自己手邊漲得比別人少，要不然就是賣不掉，所以不開心。
第三種、想買房子的人。因為薪水不夠，但總是追不上房價的速度，買不起房子，所以不開心。
第四種、有房租給人的房東。看別人房價一直漲，自己租金一直掉，或是空著租不出去，所以不開心。
第五種、不買房的租屋客。因為房價一直漲，許多上班地點附近的房東姿態擺超高，只好轉租其它較懂得做生意的房東，所以不開心。
第六種、租店面作生意的人。因為房東一直說想漲價，但是生意與營收並沒有突飛猛進的增加，一直有房租調漲的壓力，所以不開心。
第七種、賣金融商品的人。因為大家不買股票、保險、基金，只要是做房貸才有人願意，許多金融商品買氣大減，銀行手續費大減，所以金融業基層人員不開心。
第八種......等等
光是隨便想想就有五六種不開心，難怪高房價會成為十大民怨第一怨。
你還相信『世上只有房地產好』嗎？
