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2016-05-23

裝潢始於買房(2)--坪數

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    「房子是買來住的,不是買來投資的。」在這個台灣房地產漲了多十年,不知道多少人在房地產市場淘金翻了身,也不知道多少人在房地產市場發了橫財,講了這句話絕對會被人笑掉大牙。投資商品的特性就是如此,一旦持有的物品價格會出現波動,人們對於原本的物品就多了一份充滿希望的無限想像。這時候你往往會因為價格上的期待,忽略了自己原本的需求。

生活內容的填充-坪數

    實際坪數是一件非常關鍵的事情,我相信多數人換房有大多數的因素都是由於空間不符合需求。有很多人一開始買得太小,幾年後只好換大;也有一些人買得太大,到後來換小一點的房子。

    我記得小時候,長輩在聊親朋好友入厝新房時,只要問到房屋坪數,大家都是講實際坪數,經過立法院、政府與建商同仁們的共同努力下,現在的房屋市場,有些房子公設25%,有些是30%,新的推案還有超過35%的公設比,現在你問人家房子買幾坪時,你再也不知道對方家裡實際上到底是幾坪了。無論建商如何玩虛坪的數字遊戲,可以確定的是,現在新買的房子已經越來越小了。以前的標準三房,室內將近30坪,現在建商新蓋的小三房,室內空間卻不到20坪。

    一個標準的三房兩廳是如何配置的呢?一般來說,客廳是家人一起生活,客人來訪應酬的區域,客廳差不多要兩個房間的大小才會夠用,所以至少要6到8坪以上才不會太擁擠,加上一個餐廳1.5坪,一個主臥約7坪,次臥一間4坪總共兩間,廚房1.5坪,主、客兩間浴廁共3坪,一個放洗衣機曬衣服的陽台1坪,這樣算起來室內就有30坪了,抓30%的公設比,你的房屋權狀要買到43坪室內才會有30坪的空間,加上一個8坪的車位,你所有的坪數要買到50坪,才會有一個標準的配置。可是在台北市中古屋一坪70萬,新成屋一坪100萬,車位一個200萬的價格之下,在台北市要買一個標準三房,就需要花到3200萬到4500萬,你才可以生活在天龍國。

    因為總價太高,建商新蓋的房子就越來越小,不但標準三房縮水,兩房套房也一起縮,除非財力雄厚,台北人自然就越來越「鳥居」了。一個標準三房如何縮成20坪以下呢?很簡單,客廳加餐廳縮到7坪,主臥4坪,兩間次臥變成3坪、2坪,兩間浴室2坪,廚房陽台2坪,這樣就變成20坪的三房了。這種房子我去看過,對於有小孩的家庭來說,通常都「不宜人居」。有人可能會覺得我講得太誇張了,很多新婚夫妻剛買房,還沒有小孩,聽著代銷小姐用三寸不爛之舌講著:「三房兩廳,大間次臥當孝親房,小孩長大變成小孩房,另一間小房間拿來當客房、遊戲室或是書房......」對什麼都還搞不懂的看房新人來說,是多麼適合的好主意啊?!實際看了樣品屋,才覺得有點怪怪的說不上來。三房從30坪縮水到20坪一定會付出許多代價的。

    首先,蓋這種「小三房」的建商送給你的平面圖,裡面的床、餐桌、椅子跟沙發,一定都不是標準尺寸,它們縮小了模型的圖例,讓你誤以為放了床、餐桌,看起來還有一定的動線。事實上,這種房子的客廳如果放了沙發、茶几跟電視櫃,客廳已經沒有什麼讓小孩子活動的空間。再來是餐廳很小,頂多放一張四人小桌,椅子只要坐人,往後稍微擺放就會碰到牆面。廚房更不用說了,一字型的廚房,冰箱頂多放到450升的大小,讓真正想要下廚的太太綁手綁腳,很不順手。再來是主臥就不用想放king size的雙人床了,放了標準雙人床後,床前還要放衣櫥,結果建商樣品屋的衣櫥深度才不到50公分,大衣根本放不進去,如果要做深度超過60公分的衣櫥,床尾的走道通行時狹窄難行,想當然耳,勉強做了一個衣櫃後,也別想房內還放得下嬰兒床(雖然,我兩個小孩都是母嬰同床,爸爸下床)。最糟糕的是最小的次臥,原本想要當成小孩子的房間,其實小得不得了,一張單人床加上真正的桌子其實就快碰到門,已經放滿了,圖面上還可以畫出衣櫃,那根本是天方夜譚。廚房外的曬衣陽台,由於長度不夠,夏天想要晾個被子都難上加難。(見圖一、圖二)

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圖一、某建商「小三房」案例。(取自網路)

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圖二、某建商「小三房」案例。(取自網路)

    你如果覺得「小三房」誇張,還有更誇張的是明明是兩房兩廳的15坪,建商還可以硬弄成「創意三房」的設計。兩房要怎樣變成「創意」三房呢?首先,這種房型一定少一間主臥衛浴,然後廚房一定要打一面牆變成開放式的廚房,再來就是餐桌只用廚房的小吧檯取代,餐廳的位置用滑門或是滑簾做成一個多功能室,這樣原本的一廳隔起來,又多出一房了。

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圖三、建商的「創意」兩房。(取自網路)

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圖四、建商的「創意」兩房。(取自網路)

    建商把格局縮小,也算是一種小屋多機能的創意表現,不全都是惡意。我自己第一台車子就是台塑的MATIZ,不論是大車、小車、進口、國產、新車、中古,只要你是第一次從兩輪升級成四輪,那種遮陽擋雨吹冷氣還可以上高速公路,你就會立即有感。雖然車商標榜「不只是小車」,但是當我長時間使用後,我深深感受到大車可以小用,小車無法大用的這個天生限制。

    我並不是要表達那種因應高房價而生的「小三房」或是「創意兩房」的房子不能住人。而是要表達這樣的房子不適合小孩、老人居住,特別是你如果買房時有家庭成員的考量。我的老大出生時,我們就住在台北市信義區的挑高一房一廳小套房,室內權狀9.5坪,扣掉公設室內實際空間6坪,因為有夾層算起來將近兩倍約不到12坪的室內空間。周邊機能真的很強很方便,但我只能跟你說,我的老大住了兩年,她並不開心,她不開心我們全家就不開心。我附近的鄰居有人兩戶打通,住著一家四口,媽媽經常在家裡跟兩個女兒發飆大哭。如果你將來會有小孩,就千萬不要以為那個小套房或是兩房可以讓你養小孩,我保證你小孩兩歲之前,你就會開始想搬家。

    一個成人大概需要10坪的空間,一個小孩子要加5坪。如果你是兩人的頂客族,10來坪的兩房或20坪的小三房,其實都夠用。萬一真的有一個孩子,兩大一小的人數,你最起碼要小三房的空間,你應該還可以應付。如果會生到兩個小孩子,起碼需要室內30坪「標準三房」才足以支應;當然,一家四口若能有40坪以上的空間,會更游刃有餘。而那些兩房產品,不管你遇到的設計師功夫多麼高明,由於空間上的物理限制,絕對是無法用裝潢來解決讓你好好打造優質的育兒環境,所以我真的建議會有小孩的爸媽千萬不要考慮兩房。買房不像買車,它的耐用期很長,你應該要規劃個五年、十年以上的使用需求,為了你的孩子著想,無論如何,不要傻傻為了房價會上漲這個天真的理由,買了一個坪數不足的房子,寧可從蛋黃搬到蛋白,新房子改買中古屋,也不要讓家人不開心,害自己天天想搬家。


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