當你地段與坪數的問題解決後，再來就會進入一屋一況的物件選擇當中了。如果你是個注重居住品質的人，除了地段坪數，你還要考慮的東西就是採光、座向、通風、樓層、棟距、隔音等等，跟房屋本身有關的其它條件。
採光
現代的都會生活，大廈高樓越蓋越多，人們不但來越「鳥居」還越來越「洞穴」化。為了偷出樓地板面積，建商私自把陽台外拓這已經是家常便飯，還把社區內房子蓋得千門萬戶、閭閻撲地，大樓之間不但互相遮光，窗外探出頭去不是別人的窗戶陽台，就是其他房子的冷冰冰的水泥牆壁。使得房屋的買方，也開始越來越重視居住的景觀棟距以及日照權。只是台灣對於日照權的規範與保護很少，只有在《建築技術規則建築設計施工編》第23條第2項規定：「住宅區建築物之高度…依本條興建之建築物在冬至日所造成之日照陰影，應使鄰近基地有1小時以上之有效日照。」
然而現在建商蓋房子，在同一個單元要塞入更多的戶數，特別是小坪數套房，頂多一面採光，一般三房則是前陽台與後陽台兩面採光，除非是邊間才有三面採光，可是因為棟距過密，邊間的採光往往也只是隔條防火巷就是隔壁大樓。除非比較特殊的雙拼獨棟大廈或是單層一戶的大樓，才有三面以上的採光可以使用。
儘管法規對於日照權不重視，但這不代表房地產市場並不重視採光。尤其是老一輩的買方，他們多半相當重視採光。因為他們從小在鄉下就習慣住著有天有地的獨棟透天，周邊也很少遮蔽物，不管東西南北哪一個方向，都會有採光。住在台北市陰暗的大樓裡面，連陽光都曬不進來，他們老人家只要住個三天就會覺得自己發霉了。也不是說重視採光是落伍的老派思想，日照，本身就是人類生活需要接觸的能量。
就健康的觀點，日照有助於平穩人的心情，此外人類的身體當中的維生素D，需要一定的日照才會經由膽固醇產生，而維生素D有助於人體吸收鈣質，而八成的維生素D來自於日照。
簡單來說，一個人可以接觸日照的房子，有助於提升心情愉悅度，甚至也有利於骨質、齒質的發展。好吧，就算你不考慮個人，你也該了解一個叫做「佝僂症」的疾病，這是一種好發於幼童時期的疾病，其體內維生素D不足，導致鈣質缺乏，骨骼脆弱，成長過程容易因為用力而骨折。治療這樣的疾病除了補充合成維生素D，每日在早晨或傍晚接觸陽光三十分鐘也有助於治療「佝僂症」。當然我不是恐嚇你，小孩沒有曬太陽就會骨折，光是單靠從玻璃照射進室內的陽光也與室外直接曝曬效果不同。但就算只是養隻毛小孩，你看著自己家裡的毛小孩可以在自己家裡客廳一隅，趴在地上或是檯面上享受自然的日光，不必往外跑。這種可以自然而然接觸到日照的好處，你很難用價格來估算它。所以，不管是你的採光來自於面東、面南還是讓人最討厭的西曬，採光都還是物件的一種加分。
採光在經濟上還有一點點好處，就是可以降低白天的燈光使用，藉以產生節省能源的效果。自然的光線，也讓空間有更豐富的光影表情。不過更要注意的是，有一好沒兩好，日曬越直接的房子，室內空調降溫的效果越差，也越費電。
座向
日照這件事，跟座向與棟距就息息相關了。台灣在北回歸線附近的北半球，太陽是偏由東南方升起，到西南方落下。我借用交通部中央氣象局的《臺灣四季仰角與方位角》一文的附圖一，台灣的日照在夏至最接近正東升起到正西落下，到了冬天就往南方偏移。所以如果客廳或大門是面南的方向，幾乎整個白天都可以接觸到日照。
圖一、臺灣四季仰角與方位角
在地處北半球的亞洲國家，多數人都喜愛「坐北朝南」的房子，在傳統的透天是指大門面南的方位，而在現在一般大樓住宅，指的是各戶住宅自己客廳方位面南。在夏天時陽光仰角較高，雖然天氣炎熱，但曬入室內的投射量相對較小，到了冬天的時候，則往南偏移，投射入室內的光照面積變大，室內相對變得暖和。這樣的座向十分受到歡迎，連古代帝王的皇宮也多數以「座北朝南」作為宮殿的座向。
追求採光的好處，也會面臨到另一個困擾，就是陽光運行帶來的日曬。一般說來，陽台的功能就是遮楊隔熱，如果加上種些植物，則可以有更好的調節室內溫度的效果。但是多數建商往往為了增加帳面上的使用面積，把陽台拿來外推，好處是客廳多了兩、三坪的空間，缺點就是沒有隔熱的功能。銷售人員往往會說只要裝上全遮光的窗簾，或是隔熱氣密窗就可以解決日曬的問題。但反過來想，如果你買了一間房子，客廳永遠都只能關著落地窗，拉上厚重的窗簾，就一點也沒有通風的功能，沒有新鮮空氣，反而讓人覺得更加悶熱。而且有研究指出，若靠窗廉想要隔熱，裝室內效果只有室外窗簾的三分之一。
南面的陽光角度較高，一般更不容易處理的是西面的陽光，由於西曬入射的角度很低，就算有陽台可能效果也有限。其實裝潢也是有解，安裝木質、塑膠或是鋁質的百葉窗、或是選用雙層中空氣密窗，再加上玻璃隔熱紙都可以有相當不錯的隔熱效果。
