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2014-12-27

我的B咖起家厝

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   隔了將近半年,要來好好替部落格除個草了。(哇,果然還真是荒煙漫漫啊~遠目中...)就在買氣大幅萎縮,大家都看跌房地產的氣氛當中,我還是決定出手,買了我人生中的第一套房。

    說來也不免難為情,自己號稱也是投資理財界打滾的一份子,買房子卻套在最高點,似乎很難給個合理的解釋。原本我也是打算看個一百個物件,然後再等個兩、三年才要出手,但想到家裏因為沒有地方活動,整天跌跌撞撞又翻箱倒櫃的嘟嘟,以及沒有足夠收納,家裏東西已經淹腳目的老婆大人,看著他們母女,為了「等房價下跌」這個不確定性因素非常高的理由,實在很難給他們一個很好的交代。

    很多人會說:「沒差呀,租房子就好啦。」換個房子租,真的可以解決我眼前的問題。可是,我已經在台北天龍國租房子將近十年了,我非常了解租屋雖然划算,也清楚租屋有更多的缺點,它無法隨心所欲打造自己的生活環境,也經常為了不同的屋況而作出非常多的妥協。

    總之,我2008年結婚的時候忍住沒有買房,2012年老婆懷孕的時候還是沒有買房,2013年嘟嘟出生的時候還是打算戒急用忍。現在自己孩子已經快要兩歲的時候,租屋處不適合育兒的問題就不用多說,在連我自己都不能接受住在別人的屋簷下,出現了一種「忍無可忍」的情緒,我還是決定下手買房了。

返鄉歸根落腳桃園

   所幸,我是買在桃園,桃園這個鄉下地方的價格不像台北、新北那麼的高貴,原本在台北買14坪的總預算,挪到桃園至少可以買到40坪,像我這種住台北久的北客盤子一回到桃園看房,光聽到一坪二、三十萬,心理就先輸了一半。

    會選在桃園有諸多的因素,首先我跟老婆兩人都是桃園人,在婆家與娘家雙重加持之下,回桃園絕對不個笨決定。再來老婆的職業是公務員,跨縣市調動單位仍能保留年資與工作型態,加上我又是沒工作的奶爸,回到桃園對我來說沒有任何的阻礙。

    無論如何,就算「自住沒差」這句話可以在心裏說一百次,置產與背房貸,終究是一種財務行為。有了買房的理由以及大區域的選擇。再來最大的問題就是:要如何在高檔回落的房價趨勢中,買到適合自己又不會讓自己受傷太深的房子呢?

    打個比方來說,一般在大盤加權指數回落的過程中,多數的股票都會下跌,如果非得買股票,這時候要選擇跌得少,而且賣得掉的股票,因為大家都在汰弱換強,這時候抗跌股中華電,或是權值股台積電,就會變成相對保值又有充分流動性的標的。講得太文謅謅,簡單來說就是大家說的買蛋黃就對了。

    以桃園來說,就沒得選一定是選桃園市區或是中壢市區兩個主流地段,避開那些沒有機能的新興重劃區,所以青埔、平鎮、八德等區域就好比新北的林口、三峽、淡水,在崩跌的市場中會是難脫手的燙手山芋。那桃園跟中壢的蛋黃區在哪裡呢?其實連北客都知道,就是桃園市的中正藝文特區跟中壢市的海華特區,二話不說,這兩個地方絕對是桃園的A咖地段。只不過就我的考量點,中壢海華商圈太熱鬧了,有百貨有影城,是投資客的最愛,我不喜歡假日人潮在走廊蔓延的感覺,也不喜歡在行人要走路都要在車陣當中穿梭。而桃園中正藝文特區,商圈都是高級餐廳跟豪宅,都是花錢不手軟的北客來置產,只是中正特區跟我一點地緣關係都沒有,儘管兩個特區都有藍線與綠線捷運的規劃,很多人也會逐捷運而居,但大家都忘了一件最根本的事情:「桃園捷運?你知道桃園是什麼地方嗎?老子我都買在桃園了,你以為我會care有沒有捷運這件事嗎?」

   雖然桃園是六都當中的倒數第一都,但A咖不愧就是A咖,現在這時機點在桃園要買房,如果沒有一定的實力還買不起藝文特區跟海華特區呢!只能說千金難買早知道,要是我結婚當時2008年就在海華特區買間房子,現在早就翻了超過一、兩倍之多,獲利漲幅比同時間的台北還要高。好吧,碎碎念的嘴砲就先到此為止。

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養得起的B咖人生

    但幾個月前我就一直鎖定桃園縣政府周邊的中平商圈以及龍安區,考量主因還是在於「工作」,這個區域是桃園市的老舊區域,居住人口很多,周邊除了有行政中心之外,還有消防、警政、戶政等等地方單位,都是老婆未來有機會可以應徵轉換的工作地點,算起來工作機會最多,在附近上班的機率最大。此外,附近有還算熱門的學區、圖書館、活動中心、游泳池、愛買量販店、IKEA、超市、便利商店、銀行、證券公司,也有國道2號的交流道,當下的生活機能至少有七、八十分。

   除了那些買房考慮的要素之外,附近的武陵高中正是我的母校,也是我太太的母校,我們兩人過去在武陵高中相遇,婚後能夠回到認識的地方落腳,對我以及孩子來說有深遠的家庭意義。

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   桃園中平商圈買房有個最大的問題,就是已經幾乎是完全開發,沒有什麼新建案可以選擇,新建案又清一色是鼎鼎大名的寶喀喀集團,趁著這兩年房價飆漲,搶著蓋出來的案子。沒有膽識,還真不太敢砸錢去挑戰這些建商預售屋的「口碑」呢。所以,最後就選擇了武陵高中附近將近20年屋齡的中古屋。

下跌趨勢中如何買房

    我的考量其實很簡單,我先認定我不懂房地產。買了好幾本房地產的書籍,先囫圇吞棗大啃一番,最後的歸納就是用「心中之尺」超越「市場之尺」。由於我的購屋需求與租屋困擾已經來到黃金交叉,眼前就只能衡量自己能力,買入自己可以負擔的產品。所以一切都以「消費」為依歸,既然知道房價很可能長期下跌,那買房就變得是一件簡單的事情,只要想著「早買早享受,晚買享折扣」,跟用買車子差不多的心態去看就可以,我自然就把投資這件因素忘得一乾二淨。

    所以我的選房策略就是:

一、現有機能重於未來發展
二、傳統熱點大於新興特區
三、中古屋優於預售屋
四、中小坪數勝於豪大坪數

    這幾項因素的綜合,就是要找抗跌性強與流動性較高的產品,例如,在台北買不起大安信義,就往中山、松山找,新北選不到新板特區,就要往中、永和走。在這樣的邏輯之下,在桃園買不起中正、海華,那鬧中取靜的桃園中平商圈就算是我個人的最優解了。

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結論

    我自己在PTT Home版上常常開玩笑,戲稱台灣有一個「房地產無限上漲原理」,第一定律就是升息景氣好轉,房地產上漲,降息通貨膨脹房地產飆漲,最好的策略就是隨時買、隨便買、加價賣。但房地產除了用投資的眼光去看待他,多數人其實應該用消費者的心態去看待這個市場,在自己能力範圍之內,給家人最好的選擇,我想就是破除投資迷思的重要心態之一。

    雖然心不甘情不願的在這個尷尬的時間點進場,也無論是不是套在最高點,買了自己想要的房子,至少實質生活上的內容有了轉變。唯一作的金融避險,就是拿了一筆存款去存利息比房貸還高的長期美元變利儲蓄險,一方面鎖利差,一方面套匯差,如果台灣房地產真的崩盤,那就解約拿升值的美金去還貶值的台幣貸款,以降低未來的房貸負擔。算是耍了個小小的心機。

   接下來就是緊鑼密鼓的找設計師,看圖面,選建材,等等一系列麻煩事呢,希望明年六月前就讓嘟嘟換個新家,算是我這個寶貝女兒一個負責任的交代囉~


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