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2014-07-24

房價消風了沒?

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    雖然近期台灣股票市場頻創新高,加權指數已站上9500點,但上市營建類股指數一年多來卻也下跌一成多,2014後台灣房地產市場到底會怎麼走呢?......答案我當然不知道,就我主觀上來說我當然期望房地產下跌,但問題是結婚到現在已經六年多了,房地產還是晾在高檔,台灣房地產好像真的是一個不敗神話,更是國際上的「台灣之光」。

    無論如何今年2014選舉年,面對十大民怨之首的高房價,執政官員至少口頭上出了不少「嘴砲打房」的口水仗,張金鶚副市長高調喊出「房價兩年減三成」的豪語,加上央行不斷調控房貸,的確讓不少投資客逐漸收手,儘管成交量與移轉戶數逐漸萎縮,房地產價格還是不動如山,飛龍在天。

    人類有歷史以來,沒有任何一項可交易的金融產品能夠永遠保持上漲,但是不乏一些資產能夠上漲個十年、二十年,光這樣就夠讓人瘋狂了,一個十多年的多頭市場,參與者不用大腦買了又賣,賣了又買,然後再賣,在此過程中由於多數人不斷獲利,漸漸地也沒有人會認為自己是最後一隻傻老鼠套在最高點。我們可以先來看看2006年之前的美國房地產市場(如下圖一),在1985到1995年之間房價幾乎停滯不前,而到了1997之後房地產指數開始大幅上揚,這個多頭一走就是走十年。

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圖一、美國S&P/CASE-SHILLER 20城市房價綜合指數(2006年)

    但是任誰也沒有想到,在2006年4月到2007年4月之間的價格小幅下滑之後,美國新世紀金融公司突然宣佈破產,美國房地產價格才應聲倒塌(見下圖二),之後發展成大家耳熟能詳的兩房危機,雷曼金融風暴。

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圖二、美國S&P/CASE-SHILLER 20城市房價綜合指數

    就眼前的現狀,台灣房地產也已經走了十多個年頭,不論是房價租金比為64年,或是房價所得比為15倍,支撐房價的基本面相對其他國家都到了異常背離的荒謬程度,更何況台灣經濟產出也沒有特別的表現。我們可以看看國泰建設公布的2014Q1房地產指數(見圖三),就算成交量大幅萎縮,僅出現小幅的回檔。大家都戲稱這叫做「報復性上漲」,賣房子賣不掉就是「調高售價再賣」,只是無論如何偏離基本面,市場終究有一天會與基本面收斂。(或是基本面追上高房價?)。至少現在已經逐漸聽到一些市場雜音,某些地區開價下跌兩、三成,市場平均交易天樹開始拉長,也有一些投資客浮濫的地區出現法拍案,但是光這些雜音依舊打不下穩如泰山的台灣高房價。

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圖三、國泰房地產指數報告

     再回到美國的S&P/CASE-SHILLER 20城市房價綜合指數(下圖四),在出現市場兵荒馬亂的「絕望性下殺」之前,房價足足在高檔區盤跌了1年多,直到2007年到2008年有大型金融事件的發生,美國房地產市場才出現崩跌走勢。而這次下跌,從高檔足足回落三成才出現止跌。

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圖四、美國S&P/CASE-SHILLER 20城市房價綜合指數

    就現在2014年7月來看,台灣各地出現了相當強烈的觀望氣氛(見圖五),在媒體上也可以見到不少訊息。脫手爆大量!中古屋委賣創3年來新高,當然許多人會認為可能是選舉因素,不過如果我們仔細研究一些房產基本面數字,其實在國稅局查稅、屯房稅與進一步房貸管制措施之下,那些聰明的台灣房地產投機客早已經鳴金收兵,剩下滿手餘屋的代銷、建商跟不怎麼精明的投機客。

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圖五、永慶房仲網統計網路委售指數

    如果要觀察房地產的供需市況,營建署的住宅需求動向、住展風向球跟營建股指數都可以做為市場的參考,當多數指標同時出現下跌的現象,就算房地產價格還在高檔,也值得消費者做為警戒。住宅需求動向發布時間比較慢,到現在也只有第一季的數字,但他顯示2013年Q1到現在超過一年的時間裏,市場的需求動向都呈現負向的表現。而住展風向球與營建股指數也同步呈現了一年多的下跌趨勢。

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圖六、台灣房市指標

    雖然房地產不是一個標準商品的市場,毎個物件有自己的特色,買賣雙方也各有堅持,但長期來說市場供需原理還是會在其中發揮作用,巴菲特說過:「當大水退去才看得出來誰在裸泳。」在房地產這個靠槓桿工具在交易的遊戲中更是如此。

    如果沒有賣方去殺價,一般開價也不會馬上就出現下跌,金融市場經常都是到聰明人拉高出貨完畢以後,才會有後來的爆量下跌。雖然有人說選舉前跌,選後就會漲是一個短期的經驗之談,但是如果用更長的格局來思考,選舉之前已經有許多綜合性的指標出現走弱的訊號,這表示房地產很可能正在走向強弩之末,並不是由於選舉的短期因素導致房價走軟,這時候看房、買房的心態就應該是往下殺價、慢慢殺價、換一個物件繼續殺價。

   當然,萬一接下來一年半載出現了一些建商資金周轉不靈或是代銷公司的殺價潮,房地產才會正式走入空頭市場,只是這種還欠了一把火的事情誰也說不準。我們總是不能用那種看好戲的心態來看人家的困局,例如遠雄少主臨危接班 賣地求現過冬,對吧??


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